[특집탐사 중국의 침투①] 최근 3년간 외국인 국내 아파트 구매 59%가 중국인

중국인 소유 국내 토지 면적 10년간 5.4배 증가
부동산 투자이민으로 영주권 취득, 중국이 90% 이상 차지

자고 일어나면 뛰어오르는 아파트값. 내 집 마련을 위한 한국인들의 분투가 오늘도 이어지는 가운데, 외국인들도 국내 부동산 시장에 뛰어들어 지분을 늘려가고 있다는 소식이 전해졌다. 에포크타임스가 탐사 취재로 사실을 확인해봤다.

외국인, 국내 아파트 얼마나 소유했나?

국세청 자료를 입수해 확인한 결과 2017년부터 외국인이 취득한 전국 아파트는 총 23167건으로 금액으로 따지면 7조6726억원이었다. 2017년 5308건을 시작으로 2018년 6974건, 2019년 7371건, 2020년 5월까지 외국인이 3514건의 아파트를 취득했다. 매년 상승세를 보이는 추세다.

이에 어떤 국적의 외국인들이 국내 아파트를 사들이고 있는지를 조사한 결과 전체 외국인 중 절반이 넘는 59%가 중국인으로 밝혀졌다. 2위인 미국인보다 3배 이상 차이를 보였다.

중국인이 지난 3년 5개월 동안 국내 아파트를 구매한 수는 1만3573건이며, 아파트 구매 금액으로 3조1691억원을 사용했다. 그 뒤를 미국인 4282건, 캐나다인 1504건, 대만인 756건, 호주인 468건, 일본인 271건 등이었다.

기자는 중국인의 K-부동산 쇼핑에 대한 현장의 목소리를 듣기 위해 부동산 중개업소를 방문했다. 방문한 부동산 중개업소들은 비슷한 이야기를 했다.

“중국인이요? 물건(아파트, 건물)만 좋으면 현재 시세보다 조금 비싸도 그냥 물어보지도 않고 사요” – 성동구에 있는 중개업소 –

“(중국인 구매자들이 많이 오냐는 질문에) 예전에는 이쪽(송파구)에 많았는데 지금은 강남으로 많이 가고 광진구, 영등포, 금천구 쪽으로도 이동했다” – 송파구에 있는 중개업소 –

중국인의 K-부동산 쇼핑을 가능하게 하는 자금력의 정체가 궁금해졌다.

중국을 포함한 외국인 부동산 매입에 정확한 자금 출처를 파악하고자 국토교통부에 최근 5년간 외국인 주택 매입 자금조달계획서 내역을 요청했다.

하지만 국토부 부동산거래분석기획단 관계자는 “특정인에 대한 개인정보로 법률(공기관의 정보공개에 관한 법률 제9조 제1항 제6호)에 따라 ‘비공개 대상 정보’에 해당하여 공개가 불가능하다”고 답변했다.

외국인의 부동산 자금은 모두 합법적으로 국내로 들어오나?

지난 4월 외국인이 불법 자금을 사용해 국내 아파트를 매수한다는 것이 사실로 드러났다.

관세청 서울본부세관은 최근 3년간 서울 시내 아파트를 매수한 외국인 중 자금 출처가 불분명한 500명을 수사한 결과, 총 61명을 적발했다고 4월 27일 밝혔다. 불법으로 아파트를 매수한 외국인 61명 중 중국 34명, 미국 19명, 호주 2명, 기타국가 6명 순이었다.

이들은 환치기 자금이나 관세 포탈 등 불법 자금으로 서울 시내 아파트 16채(176억원)를 매수했으며, 외환 당국에 부동산 취득 신고를 하지 않고 아파트 39채(664억원)를 매수했다.

특히 아파트 구매에 사용된 불법 자금의 수법 중 비트코인과 같은 가상자산을 이용하는 수법이 사용된 것으로 밝혀졌다.

국내 비거주자 중국인 C씨는 중국 현지 환치기 조직이 지정한 계좌로 위안화를 입금하고, 환치기 조직은 중국에서 비트코인을 매수해 한국에 있는 조직원의 비트코인 전자지갑으로 전송했다. 이를 한국에서 매도해 현금화시키는 방법으로 총 11회에 거쳐 4억5천만원을 국내로 불법 반입하는 방법을 사용했다. 그리고 C씨는 국내 은행 대출 등을 추가해 시가 11억원 상당의 아파트를 매수하다 적발됐다.

관세청은 가상자산으로 신종 환치기 수법을 사용한 환치기 조직 10개를 포착했으며, 이들의 자금 규모가 1조4000억원으로 추정된다고 했다.

이와 관련 추가적인 진행 상황을 듣기 위해 관세청에 문의했지만, 외환조사과 관계자는 “7월 현재 추가 상황은 없다”고 밝혔다. 이어 “수사 중인 사건은 ‘공공기관의 정보공개에 관한 법률’ 제9조 제6항 제4호에 따라 형사피고인의 공정한 재판을 받을 권리를 침해한다고 인정할 만한 상당한 이유가 있으므로 공개할 수 없다”고 말했다.

국내에서 외국인이 불법 자금을 이용해 부동산 이득을 취할 수 있는 것은 국내 부동산 취득이 다른 나라에 비해 용이하기 때문이다.

 

IMF 외환위기 이후… 외국인 국내 부동산 취득이 ‘허가제’에서 ‘신고제’로 전환

처음부터 외국인이 국내 부동산 시장 진입에 쉬운 것은 아니었다.

1961년 ‘외국인토지법’이 제정되고 1998년 6월까지는 외국인이 국내 부동산을 취득하기 위해선 토지소재지 시·군·구에 취득허가를 받아야 했다.

하지만 해외 토지시장 개방과 1997년 IMF 외환위기를 겪으며 외국 자본 유치를 위해 1998년 6월 이후 외국인이 국내 부동산을 쉽게 취득할 수 있도록 신고제로 전환됐다. 그러면서 2016년 1월 19일 ‘부동산거래신고 등에 관한 법률(이하 부동산거래신고법)’이 제정되었고 ‘외국인토지법’은 폐지되었다.

그 결과 현재 외국인은 국내 부동산을 구매할 때 내국인과 동일하게 규모나 목적 상관없이 신고만 하면 부동산을 취득할 수 있다. 또한 부동산 관련 조세인 취득세, 양도소득세도 외국인은 내국인과 차별 없이 동일하다.

이 밖에도 외국인이 국내 부동산을 취득하게 될 경우 적용되는 법에 ‘외국인투자촉진법’이 있다. 이 법은 외국인투자에 편의를 제공하고 투자 유치를 촉진해 국내 경제에 이바지하기 위해 제정된 법이다. 하지만 일부 제한 업종을 제외하고는 투자에 제한이 없으므로 외국인은 국내에서 합법적으로 부동산임대업을 할 수 있다.

지난해 12월 국토교통부는 2020년 외국인 보유 국내 토지면적은 251.6㎢로, 우리나라 전 국토면적(10만401㎢)의 0.25% 수준이라고 발표했다. 발표된 수치로 보면 미비해 보이지만, 우리나라의 관리지역(2만7260㎢), 자연환경 보전지역(1만1885㎢) 등을 제외하면 외국인 보유 토지면적의 비율은 더 높아진다. 이는 우리나라 강화도 면적(302㎢)과 비슷한 수준이며, 여의도 면적(2.9㎢)의 86.7배를 외국인이 현재 보유하고 있다.

좀 더 자세하게 분석하고자 최근 10년간 외국인이 보유한 국내 토지 현황을 조사했다.

조사 결과 외국인 중 중국인이 소유한 국내 토지 면적은 2011년 3.7㎢에서 2020년에는 20㎢로 10년 동안 무려 5.4배나 증가했다. 미국, 일본, 유럽 국적을 가진 외국인들의 국내 토지 보유 면적은 증가와 감소를 반복했지만, 중국인이 소유한 국내 토지 면적은 계속 상승했다.

2020년 국적별 외국인 토지보유 현황 자료를 보면 중국은 2019년 면적 대비 2.6%로 가장 많이 증가했으며, 미국(1.4%)과 유럽(0.9%)은 증가, 일본(-1.3%)은 오히려 감소했다.

제주도의 경우 한때 외국인이 소유한 토지 중 절반가량이 중국인 소유였다. 국토교통부는 2019년 제주도의 외국인 토지 보유 1위가 중국(927만㎥)으로 전체 외국인 보유 중 42.5%를 차지한다고 밝혔고, 미국(414만㎥)보다 2배 더 보유하고 있다고 덧붙였다.

부동산 전문가들은 이처럼 중국의 국내 부동산 잠식 수단으로 ‘부동산 투자이민’이 활용된다고 말했다.

부동산 투자이민은 말 그대로 국내 부동산에 5억원 이상 투자한 외국인에게 거주비자를 발급해주고 5년 후 영주권을 부여해주는 제도이다.

정확한 사실 확인을 위해 법무부에 최근 3년간 외국인 투자이민 현황 자료를 요청했다. 법무부 관계자를 통해 받은 내용은 추측했던 것보다 더욱 심각했다.

부동산 투자이민 영주권을 취득한 외국인의 국적을 살펴본 결과 중국이 압도적이었다.

2018년도 외국인 영주권 취득자 417명 중 401명, 2019년 785명 중 769명, 2020년 309명 중 301명, 올해 6월 82명 중 72명이 모두 중국인 것으로 나타났다. 전체 외국인 부동산 투자이민 중 중국이 매년 약 90% 이상 우리나라 영주권을 취득하고 있다.

부동산 투자이민제도는 외국자본 유치를 통한 국내 부동산경기 활성화와 고용 창출이라는 목표로 2010년 2월 1일부터 제주도에서 처음 시행됐다. 이런 취지로 중국인이 우리나라 제도를 이용하는 것은 문제가 되지 않는다.

하지만 부동산 투자이민제를 이용한 ‘부동산 먹튀’가 문제가 된다.

최근 5년간 외국인 부동산 투자이민제 투자 실적을 확인해 보면 2016년 229건 총 1652억원이었던 투자 실적이 점점 줄어 2020년 3건, 2021년 6월 현재 단 1건(22억원)에 불과하다.

이것은 제주도나 강원(평창 알펜시아), 부산(해운대리조트 및 동부산관광단지), 강릉시 정동진 등 현재 투자이민제 적용지역에 중국인의 투자가 빠져나갔다는 말이다. 그 자금이 다시 국내 아파트로 이동한 것으로 보인다.

현재 서울 지역에도 차이나타운이 형성되고 있다. 서울 영등포구 대림동을 비롯해 광진구 자양동, 마포구 연남동이 대표적이다.

일명 ‘양꼬치 거리’로 불리는 광진구 자양동 골목은 이제는 중국어 간판이 더 친숙하다. 취재를 위해 자양동 골목을 거닐다 보니 지나가는 사람들 사이로 중국어가 쉴 새 없이 들렸다.

자양동 소재 공인중개사무소에서 만난 공인중개사는 “중국인들이 들어오면서 한국 사람으로부터 건물을 사서 직접 가게를 운영하는 중국인 건물주가 많아졌다”고 말했다. 이어 “여기는 중국 마트도 있고 환전소도 있고 다 있어서 그냥 중국말만 하고도 살 수 있다”고 했다.

원래 거주했던 한국인들이 이제는 다른 지역으로 떠나는 ‘젠트리피케이션(Gentrification, 낙후 지역이 고급 상업 및 주거지역으로 새로 형성되어 원래 거주자들이 다른 지역으로 이동하는 현상)’이 더 늘어날지도 모른다는 우려도 제기된다.

다른 국가들은 외국인으로부터 어떻게 자국의 부동산을 보호하고 있을까?

– 홍콩, 비영주권자가 주거용 부동산을 취득한 경우 부동산 가격의 30% 취득세 부과

– 호주, 외국인이 주거용 부동산을 취득할 때 ‘외국인 투자 심의 위원회(FIRB)’ 승인
(주거용 부동산에 6개월 이상 임대 또는 점유하지 않으면 공실 요금 부과)

– 캐나다, 외국인 부동산 매수는 주마다 다른 세금 규정 적용
(밴쿠버 지역 부동산 취득 시 20% 취득세 부과)

– 싱가포르, ‘주거용부동산법’에 따라 정부 승인 필요
(외국인은 취득세 20% 추가 부과)

– 뉴질랜드, ‘해외투자법’에 따라 외국인 주거용 부동산 취득 제한

중국은 개인이 토지를 소유할 수 없다. 중국 정부가 ‘토지 사용권’이라는 명목으로 모든 토지를 관리하고 있다.

중국 정부의 규제 속에 사는 중국인의 입장에선 한국의 부동산 시장은 매력적일 수밖에 없다. 다른 나라와 달리 우리나라는 국내 비거주 외국인도 ‘외국환거래법’ 신고를 제외하고는 내국인과 동일한 절차에 따라 부동산 취득이 가능하고, 부동산 가격도 빠르게 오르기 때문이다.

따라서 외국인의 국내 부동산 취득 규제를 강화해야 한다는 목소리가 커지고 있다.

청와대 국민청원게시판에는 10일 현재 외국인 국내 부동산 투자를 규제해달라는 청원 글이 272개가 올라와 있다.

국회, 외국인 부동산 취득 허가제 전환·외국인 대출 규제 등 법안 발의 상태

21대 국회에서 국민의힘 태영호 의원은 중국 등 외국인이 투기과열지구 및 조정대상지역에서 토지를 거래하는 경우 허가를 받도록 하는 법률 개정안을 7월 23일 대표 발의했다.

태영호 의원은 “우리나라의 경우 외국인의 토지거래는 군사시설보호구역, 생태·경관보전지역 등의 경우만 제외하고는 토지취득의 제한이 거의 없다”고 밝혔다.

또한 “투기과열지구 및 조정대상지역에서는 내국인은 대출 규제 등으로 인해 부동산 취득에 제한이 있으나, 외국인의 경우 일부 신고 절차를 제외하면 자금 조달 등에 있어 특별한 제한 없이 부동산 취득이 가능한 상황”이라고 지적했다.

이 법안에 대해 국회 의안정보시스템에는 10일 현재 5752건의 국민 의견이 게시되어 있다. 대부분 이 법안을 지지하고 찬성한다는 입장의 글이다.

더불어민주당 소병훈 의원은 3월 2일 ‘은행법 일부개정법률안’을 대표 발의했다.

소병훈 의원은 “지난해 한 중국인은 국내 은행에서 59억원을 대출받아 서울시 용산구 이태원동 소재 상가주택을 78억원에 매입했다”고 밝혔다. 그러면서 “국내에서 근로소득이 없는 외국인의 경우에는 국내 은행에서 주택 및 상가건물에 대한 담보대출을 받지 못하도록 제한함으로써 외국인에 대한 대출 규제를 보다 강화하기 위해 법률안을 제안한다”고 말했다.

국민의힘 홍석준 의원이 지난해 12월 대표 발의한 ‘소득세법 일부개정법률안’은 외국인이 보유한 부동산을 매각할 경우 양도소득세를 중과하는 내용을 담고 있다.

외국인의 무분별한 부동산 취득을 막기 위한 법안이 21대 국회에서 발의된 상태지만 아직 상임위원회 심사 단계에 머물러 있다. 지난 20대 국회에서 외국인 부동산 거래를 다시 허가제로 전환하자는 법안을 당시 미래통합당 정진석 의원이 발의했지만, 임기 만료로 폐기됐다.

이와 관련 국회입법조사처 관계자는 “‘부동산거래신고법’은 상호주의를 채택하고 있어 외국인의 부동산 취득에 대해 일률적인 허가제 도입에는 신중한 검토가 필요하다”고 말했다.

이어 “‘소득세법’상 소득세 부과의 문제는 국적이 아니라 거주지에 따라 구분되며, 국적에 따른 소득세의 차별적 적용은 ‘OECD 모델조세협약’에 위배될 수 있다“고 덧붙였다.

/취재본부 이진백기자 [email protected]