[대선특집] 부동산 250만 호 공급 차이점? 심교언 교수 “출발점을 먼저 살펴봐야”

이연재
2022년 01월 25일 오후 8:54 업데이트: 2022년 02월 15일 오후 5:39

더불어민주당 이재명, 국민의힘 윤석열 대선 후보의 공약 중 크게 차이 나는 분야가 부동산 정책입니다. 하지만 실제 내놓은 공약은 여당이나 야당이나 크게 다를 게 없다는 평가도 나옵니다.

전문가들은 현 정부의 최대 실정 중 하나로 부동산이 꼽히면서 두 후보의 공약에 영향을 미쳤다는 분석입니다.

[심교언 | 건국대학교 부동산학과 ] :

공약 그대로 실현될 것이다라고 보기에는 어려운 같습니다.”

이상한 선심성 공약이 나오는데 그런 것들은 경제에 도움이 되지 않는다라고 보여집니다.”

건국대학교 부동산학과 심교언 교수를 만나 유력 대선 후보의 부동산 정책에 대해 들어봤습니다.

천정부지로 치솟는 집값을 잡는 가장 단순한 방법은 공급을 늘리는 것. 주택 공급 방식을 보면 두 후보 모두 한 해 평균 50 만 호씩 250 만 호 공급을 약속했습니다. 공급 목표는 같지만 큰 틀에선 ‘공공주도’ 비중에서 차이가 있습니다.

[이재명 | 민주당 대선 후보]  :

중산층을 포함한 무주택자 누구나 저렴한 임대료로 장기 거주할 있는 고품질 기본 주택을 대대적으로 공급하겠습니다.” 

이 후보는 250만호 중 100만호를 공공주택인 기본주택으로 공급하겠다고 밝혔고,

[윤석열 | 국민의힘 대선 후보 ] :

“5 이상 거주 원가주택 매각을 원할 경우 국가에 매각토록 하되, 매매차익 70%까지 입주자에게 돌아가게 하여..

윤석열 후보의 공공주택 목표치는 ‘청년 원가주택’ 30만 호, ‘역세권 첫집주택’ 20만 호로 총 50만 호입니다. 윤 후보는 수도권에 130만 호, 이 중에서도 서울에 50만 호를 공급한다는 구상입니다. 

[심교언 | 건국대학교 부동산학과 ] :

“여당 후보 같은 경우에는 250만 호를 공급하는데 거기에 임대주택의 성격인 ‘기본 임대주택’을 100만 호를 공급합니다. 100만 호를 특히 수도권에 많이 공급하면 한 채당 3억 정도가 소요될 수 있는데, 100만 호면 300조의 예산이 필요합니다. 그렇기 때문에 과연 (정부가) 이런 재정 부담이 가능한가에 대한 의구심이 있고 야당 후보 같은 경우에는 ‘원가주택’이라든가  ‘역세권 첫 집’이라든가 ‘청년주택’ 이런 것들이 있는데, 여기에 대해서도 재정 부담은 있는 편입니다. 그렇지만 여당 후보가 말하는 것에 비해서는 상대적으로 재정 부담이 적다라고 볼 수 있겠습니다.” 

부동산 세제 공약,  감세, 규제 풀기 경쟁

[심교언 | 건국대학교 부동산학과 ] :

“최근 4~5 동안 수많은 실험을 하는 과정에 있어서 중산층이라든가 저소득층이 피해를 많이 봤습니다. 도둑 명을 놓칠 바에야 선의의 피해자 100명이 나오더라도 정책을 하겠다 이런 입장이거든요.” 

예를 들어서 수십 동안 주택에 살고 있었는데 종합부동산세가 과세되면서 소득이 없는데세금을 내라. 그래서 집을 팔려고 하니까 집도 팔리더라, 양도세 때문에’ 이런 문제들도 있고요. 어떤 분들 같은 경우에는 집값이 올라감에 따라서 건강보험료 부담이 늘어나는 경우가 있습니다. 나이 드시고 혼자 사시는 분이 달에 수십만 원으로 건강보험료가 올라간다라든가 이런 것들은 누가 봐도 피해거든요.”

그리고 주택을 팔고 집으로 이사 가려고 하는데 집값이 오른 양도세를 내고 가면 자기가 살고 있는 집조차 다시 수가 없습니다. 적어도 가정을 이루어서 자식들이 자라고 이러면 20평에서 30평으로 이사 가고 그런 과정을 도와줘야 되는데 오히려 집을 팔면 작은 평형으로 이사를 가게 만드는 그런 정책들은 누가 봐도 문제가 있거든요.”

특히 우리나라 최고 구간의 양도세는 82.5% 지불합니다. 법적으로는 75%인데 거기에 농어촌특별세, 지방소득세가 붙어서 82.5% 지불하는 양도세 최고 구간 같은 경우에는 수가 없거든요. 그리고 우리 종부세 같은 경우에도 최고 구간은 7.2% 매년 냅니다.”

7.2% 매년 낸다는 거의 20 지나면 국가에서 가져간다는 겁니다. 이렇게 높은 세율은 세계적으로 없습니다. 다주택자를 없애고 다주택자의 집을 뺏어서 서민들한테 돌려주겠다고 한 것인데 결과적으로는 세계적으로 아주 신기한 정책들을 많이 만들어 놓고 있습니다.” 

최근 두 후보는 문재인 정부의 부동산 정책을 비판하며 공약 발표를 이어가고 있습니다. 현 정부가 각종 부동산 규제로 불만을 샀던 만큼, 선거가 다가올수록 두 후보의 부동산 공약이 비슷해지고 있는데요. 특히 부동산 과세에 대해서 양도소득세 유예나 양도세 절반의 일시적 감면 등 비슷한 감세 전략을 내놓고 있습니다.

두 후보 모두 문재인 정부가 투기수요 억제와 공급 억제 정책을 동시에 펴다가 부동산 정책에 실패했다고 진단했기 때문입니다.

[이재명 | 더불어민주당 대선 후보 ] :

“니가 먼저 얘기했냐, 내가 먼저 얘기했냐 가릴 필요 없습니다. 좌파 정책이냐, 우파 정책이냐 뭐가 중요하겠어요.  진짜 중요한 국가에 도움이 되느냐…”

“이미 계약했는데 중도금, 잔금 빌려주면 어쩌란 말이냐. 일률적으로 금융 통제를 시작한 거잖아요. 배려가 부족했던 거죠. 현장성이 부족해서..”

[윤석열 / 국민의힘 대선 후보 (지난달 13)  ]:

“ 부동산을 매각하는 것에 장애가 만한 세제들을 개선해 나감으로 해서 보유 주택들이 매물로 나올 있게.”

납득이 가지 않습니다. 물량 공급을 너무 틀어쥐어가지고 오늘날의 부동산 가격 폭등을

일각에서는 부동산 세제 공약에서 감세 경쟁이란 평가도 나오고 있습니다. 이재명 후보는 다주택자 양도소득세 중과를 1년 유예해 시장에 매물이 나오도록 해야 한다고 강조하고 있습니다.

윤 후보는 다주택자 양도세 중과를 2년 유예하겠다고 공약했습니다. 생애 최초 주택 구입자의 취득세 감면의 경우, 이재명 후보는 50% 감면해주는 기준을 올리겠다, 윤석열 후보는 면제해주겠다고 약속했습니다.

심 교수는 후보들의 비슷해지는 공약 내용에 대해 “출발점을 먼저 살펴봐야 한다”고 주장했습니다. “정책적 변별력보다 ‘부동산정책’ 선점이라는 경쟁 구도로 희석되고 있다”며 실현 가능성에 대해 의문을 제기했습니다.

[심교언 | 건국대학교 부동산학과 ] :

후보 공약의 출발점을 먼저 살펴봐야 합니다. 야당 후보 같은 경우에는 ‘지금까지의 정책이 잘못되었고 그로 인한 피해가 크다'(고 보았고), 그래서 지금까지 정책을 뒤엎는 방향으로 정책을 기조로 삼아왔습니다. 그런데 여당 후보 같은 경우에는 불과 전까지만 하더라도 지금의 부동산 정책에 대한 ‘옳다, 그르다’의 판단은 유보한 지금 정부의 기조를 강화시키는 쪽으로 정책을 펴왔거든요.” 

그래서 당초 전까지만 하더라도 여야가 굉장히 차이가 있는 아니냐고 했는데 최근에 표심을 잡기 위해서 야당에서 하고 있는 공약 또는 규제 완화라든가 민간에 대한 혜택을 주는 그런 공약을 거의 난발하고 있습니다. 그래서 지금은 거의 비슷해지는 상황이라고 있겠습니다 정책에 대해서 어떻게 평가를 하는가에 대한 명확한 현실 진단이 있어야 되는데 여당 후보는 거기에 대해서는 얘기하지 않고 있고 야당 후보들은 거기에 대해서 신랄하게 비판을 하고 있는 상황입니다.”

요약해 보면 여당 후보가 대폭 정책 기조의 변화 이런 것들을 예고하기는 했지만 지금까지 바꾼 사례가 워낙 많기 때문에 국민들의 신뢰를 얻기는 어렵지 않을까라고 보여집니다그리고 야당 후보는 그나마 그래도 일관되게 계속 나가고 있기는 하지만 선심성 정책들도 일부 포함되고 있어서 실현 가능성에 대해서는 약간의 의구심은 가지고 있다고 보여집니다.” 

 ‘부동산 민심선점 노린 공약남발, 포플리즘 경쟁

유력 후보들의 말에 촉각을 곤두세우는 부동산 시장.

반응은 곧바로 나타났습니다. 재건축 단지 가격은 여전히 강세고, GTX 노선으로 꼽힌 지역들도 값이 꿈틀거렸습니다.

급기야 이런 대선 후보들에게 정부가 일침을 날렸습니다.

[홍남기 / 부총리 기획재정부 장관 ] : 

“일부 지역의 주택가격이 선거 과정에서의 대규모 개발 공약에 영향을 받는 조짐도 있어서 정부는 심각한 우려를 가지고.”

선거 때만 되면 유독 부동산 정책에서 공약이 남발하는 이유가 뭘까요? 심교수는 이에 대해 “국민들이 자산의 상당 부분을 부동산으로 갖고 있기 때문”이라고 말했습니다.

[심교언 | 건국대학교 부동산학과 ] :

번째는 우리나라 국민들 자체가 자산 중에 상당 부분을 부동산으로 갖고 있습니다. 미국이라든가 일본이라든가 영국이라든가 이런 선진국들의 자산 구조를 보게 되면 40% 내외가 부동산으로 구성돼 있는데 우리 국민들은 70~80% 부동산으로 자산을 갖고 있습니다. 자산에 대한 관심이 높다 그러면 정치인들이 그걸 놓치지 않습니다.”

그래서 정치인들이 국민들한테 어떻게든지 자기의 표를 얻기 위해서 어떤 공약을 난발하게 되는데 우리나라 같은 경우에는 국민들 관심도가 워낙 높은 상황이라서 그런 정책이 다른 나라에 비해서 절대적으로 많이 나오는 편입니다.”

그리고 어떤 경우에는 적을 만들어서 결집을 시키기 위해서 다주택자를 몰아간다라든가 이런 것들이 정치하고 맞물려서 포퓰리즘적 성격이 강하다고 보여집니다. 그래서 지금 현재 하고 있는 실험들을 보게 되면 선진국에서 이런 모든 실험을 하는 나라는 거의 없다라고 있거든요.” 

그렇기 때문에 우리나라 부동산 시장이 정권에 따라서 정책이 왔다 갔다 하게 되고 그러면 가격은 불안하게 되고 그런 것들이 유지되고 있습니다.” 

두 후보의 부동산 공약에 보완되어야 할 점은 무엇이냐는 질문에 심교수는 “선의의 피해자들을 먼저 구제해주는 정책이 바람직하다”고 강조했습니다. 부동산 시장 정상화는 그 후의 일이라는 겁니다.

[심교언 | 건국대학교 부동산학과 ] :

국민들이 원하는 부동산 정책은 시장이 안정적인 바랍니다. 그래서 대부분은 부동산 가격 자체가 폭락도 아니고 폭등도 아니고 물가 상승률 비슷하게 올라가는 가장 좋아합니다. 그게 사회적으로 가장 좋다라고 알려져 있고요.”

“그런데 우리나라 같은 경우에는 최근에 워낙 폭등했기 때문에 국민들이 원하는 그런 안정도 있지만 ‘부동산의 양극화 현상을 어떻게 해소할 것이냐’ 여기에 따라서 특히 서민이라든가 저소득층 같은 경우에는 상실감이라든가 주거난 같은 것들이 굉장히 커지고 있거든요. 이런 것들을 어떻게 해결할 것인가가 우리나라의 조금 특수한 과제라고 있겠습니다.” 

그렇게 함에 따라서 피해를 사람이 상당히 많은데 부분에 대해서라도 먼저 구제해주고 나서 그다음에 시장 정상화라든가 이런 것들을 고민해야 것입니다. 그리고 시장 정상화라는 거는 수요에 따라서 공급이 자연스럽게 왔다 갔다 있게 만들어야 되는데 우리는 수요는 계속 늘어나는데도 수요를 억누르고 공급은 못하게 했거든요.”

그래서 가격이 왜곡되고 폭등하는 그런 현상이 나타났는데 그런 자연스러운 시스템을 복원하는 가장 중요합니다.”

그리고 보통 번째로 중요하다라고 하는 것들은 일반적으로 얘기할 시장에서 돌아가는 메커니즘은 상위 40%~50% 그렇게 돌아가도록 해주되 하위 40% 대해서는 주거복지를 어떻게든지 확충해야 됩니다. 주거복지 확충에 있어서도 우리는 그렇게 많이 했다라고 보기에는 부족한 편이 많습니다. “

그래서 전체 시장은 민간의 효율이라든가 시장의 효율성으로 담보되고 거기에 소외된 계층 적어도 40% 정도에 대해서는 국가가 적극 개입해서 주거복지를 이룩하는 그런 방향으로 가야 것입니다.” 

NTD뉴스였습니다. 

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