中, 향후 5년 부동산 정책 청사진 발표…“정책만으로 경기 회복 어려워”

정향선 인턴기자
2022년 10월 29일 오전 6:25 업데이트: 2022년 10월 29일 오전 6:25

지난 16일 시진핑 중국공산당 총서기가 제20차 공산당 전국대표회의 업무보고를 통해 “집은 투기의 대상이 아니라 거주의 수단”이라며 “매매와 임대를 결합한 주택 제도를 구축하겠다”고 밝혔다. 

중국 관영 매체 중국신문사는 18일 시진핑 총서기의 보고를 두고 “향후 5년 중국 부동산 시장의 발전 방향을 설정했다”고 전했다. 

하지만 치우 완쥔 미국 노스이스턴대학 경영학과 교수는 지난 21일 에포크타임스와의 인터뷰에서 “정책으로 시장의 발전 방향을 ‘설정’할 수 없다”며 시장 요인을 고려해 부동산 경기의 전망을 판단해야 한다고 지적했다. 

中 부동산, 수요보다 공급이 넘쳐…당국 발표는 ‘장밋빛 청사진’일 뿐 

치우 교수는 “(상품의) 단가와 물량은 수요와 공급의 시장 법칙에 따라 결정된다”며 “현재 중국 부동산 시장의 가장 큰 문제는 수요에 비해 공급이 넘친다는 점이다. 공실률이 아주 높은 반면 경기 침체 때문에 (부동산에 대한) 수요는 오히려 줄었다”고 말했다. 

이어 “정책 홍보는 부동산 침체 완화에 작은 영향을 미치지만, 경기가 전반적으로 좋아져야 부동산 시장도 따라 회복할 것”이라고 지적했다. 

중국 당국은 지난 2016년 처음으로 집은 투기의 대상이 아니라는 내용을 담은 부동산 규제 정책을 내놓았다. 이후 2017년 제19차 공산당 전국대표회의 업무보고에 이 정책을 추가했고 이번에 또다시 강조했다. 

치우 교수는 해당 정책에 공감한다면서도 “부동산은 투자 상품이라는 점도 인정해야 한다. 투기 문제를 정책으로 억제하는 건 필요하지만, 중국 정부의 과거 부동산 정책은 오히려 투기를 부추기거나 투자에 대한 관심을 지나치게 억눌렀다”고 지적했다. 

“20년간 지속된 中 당국 부동산 개혁 정책이 부동산 버블 초래”  

중국 당국은 1998년 아시아 금융위기 이후 부동산 개혁을 실시했다. 그 계기로 중국 부동산은 시장 경제 단계에 들어섰다. 

“1998~2019년 20년 사이 (중국의) 집값이 4~5배 올랐고 상하이 베이징 같은 1선 도시의 알짜 부지에 위치한 부동산 가격은 뉴욕, 로스앤젤레스의 집값보다 더 비싸다. 그러나 중국인의 1인당 평균 GDP는 미국인의 5분의 1에서 6분의 1에 그친다. (그들은) 비싼 집값을 부담할 밑천이 없다”라고 치우 교수는 말했다. 

“중국은 외환을 대규모로 비축하고 있었지만 (부동산 외에는) 좋은 투자 상품이 없었다. 증권·주식 투자자를 보호하는 법률이 없어서다. 반면 부동산 개발은 지역 경제 발전의 지름길이었기 때문에 지자체들은 잇따라 이 시장에 뛰어들었다.”  

“20년간 이어진 지나친 개발과 ‘집값은 오를 뿐 절대 떨어지지 않는다’는 잘못된 생각이 심각한 부동산 버블(거품)을 초래했다”고 치우 교수는 진단했다.  

“금융 시스템, 투자 관심, 대외 관계 등 요인으로 부동산 동향 파악해야” 

치우 교수는 중국 부동산 발전에 영향을 미치는 요인으로 금융 시스템, 부동산에 대한 투자 관심, 국가의 대외 관계 세 가지를 꼽았다. 

현재 중국 은행들의 부실채권의 비율은 1.73%이다. 우리나라 올해 3분기 부실채권 비율(0.17%)의 10배에 달한다.  

치우 교수는 “중국 전역으로 확산한 미완공 부동산 주택담보대출 상환 거부 운동, 연간 손해액이 100억 달러(14조1480억원)가 넘고 부채가 1조 달러(역 1415조원)가 넘는 고속철도 사업, 일대일로·AIIB(아시아인프라투자은행) 프로젝트를 통해 외국에 빌려줬으나 국제 경기 침체로 회수할 수 없게 된 대출금 등이 부실채권의 주된 원인”이라며 중국 금융업계의 자질을 우려했다. 

또한 최근 2년간 중국의 신규 부동산 투자는 거의 매월 마이너스 성장률을 기록했다. 투자자들이 부동산에 대한 관심이 싸늘하다는 것을 설명한다고 치우 교수는 말했다. 

엎친 데 덮친 격으로 중국과 미국·호주 등의 관계도 점점 나빠져 중국의 국제 무역, 수출 제조업의 발목을 잡고 있다. 이는 결국 국가 경제 발전과 국민 소비력에 악영향을 미친다.    

끝으로 치우 교수는 “정책은 시장의 발전 방향을 유도할 수 있지만, 짧은 기간 안에 경기를 회복시킬 수는 없다. 시장은 ‘보이지 않는 손’, 수요와 공급에 따라 결정되기 때문”이라고 덧붙였다.