中, 부동산 살리기에 안간힘

2015년 5월 22일 업데이트: 2019년 10월 24일

집값 1년새 6% 하락, 판매도 급감
당국, 개발 업체 자금줄 마련 ‘혈안’

중국증권감독관리위원회(CSRC)는 현재 부동산 투자 신탁(REIT) 발행을 검토하고 있다. 이 신탁은 중국 내 가장 큰 규모를 자랑하는 주거용 부동산 개발업체인 완커가 발행한 것으로써 만약 허가가 떨어질 경우 중국 내에서 공식적으로 거래된 첫 부동산 투자 신탁이 된다.

중국 정권은 화폐 및 규제 정책의 완화와 더불어 리츠(REITs)를 부동산 시장을 안정시킬 방법으로 보고 있다.

지난 10년간에 걸쳐 일어난 상업 및 주거 시설 시공의 호황은 개발사와 은행에 막대한 양의 부채를 안겨줬고 당국은 현재 경제 성장을 방해하지 않는 범위에서 이를 멈출 방법을 찾고 있다. 당국은 리츠를 통해 그림자 은행과 신탁 금융에 대한 의존을 줄이고 새로운 자금원을 마련할 방침이다.

중국의 리츠가 이론적으로 수익성이 좋아 보이는 것은 사실이나 투자 상품만큼 튼튼하게 작동할 수 있을지는 아직 알 수 없다.

대규모 도시 외곽의 임대 수익은 여전히 낮으며, 신탁과 투자자 모두에게 있어 풀리지 않은 세금 문제가 남아있다. 현재까지 중국 리츠 발행에 대한 정확한 일정은 발표되지 않은 상태다. 부동산 투자 신탁이라는 개념은 1960년 미국에서 처음 도입되었으며 1990년대에는 그 인기가 하늘을 찔렀다. 뮤추얼 펀드를 기반으로 만들어진 리츠는 투자자들이 부동산을 구매하거나 자금을 대지 않고도 자산 포트폴리오를 빚지고 있는 회사의 주식을 구매할 수 있도록 한다.

리츠는 공개 거래와 비공개 거래 모두 가능하며, 신탁 거래에서 비과세 자격을 얻기 위해서는 주주들에게 현금 흐름 중 90% 이상을 지급해야 한다.

신탁은 이러한 방식으로 인해 고성장 보다는 고수익 투자로 분류된다. 대부분의 현금이 주주들에게 흘러가기 때문에 리츠의 주가는 안정적으로 유지되거나 기반이 되는 부동산 자산과 함께 점차적으로 가치 상승이 이루어지곤 한다.

곤경에 처한 중국 부동산

지난해 5월 중국 국무원이 자본 시장의 건강한 향후 발전을 촉진하기 위한 의견을 발표했으며, 리츠 또한 그 연구 분야 중 하나로 포함됐다. 이는 중국 부동산 분야의 축소가 일어나던 시기였다.

중국 내 70개 도시의 주택 가격에 대한 공식 지표는 올해 3월 기준으로 지난해보다 6% 감소함을 보였으며, 이는 감소치가 7개월째 지속해서 이어져 오던 시기다.

개발사들 또한 어려움을 체감하고 있다. 컨설팅 회사인 중국부동산정보그룹(CRIC China)의 조사에 따르면 중국 내 가장 큰 부동산 개발업체 중 단 여섯 곳만이 1분기 판매가 늘었다. 나머지 업체 14곳은 평균 15% 감소했다. 중국은 부동산 유동성을 증가시키기 위해 이중 접근법을 고려하고 있다.

이율 인하와 규제 완화를 통해 은행들이 부채 상환 연장을 진행하는 것을 돕고 리츠와 같은 새로운 상품을 통해 개발 업체들이 더욱 쉽게 자금 조달을 할 수 있도록 하는 것이다. 이러한 변화 중 일부는 금융 위기 이후 생겨난 규제를 뒤엎고 중국의 현 부채 문제를 악화시킬 수 있다.

2014년 7월 중국 우정저축은행(Postal Savings Bank of China)은 미화 11억 달러 규모의 주택저당담보부채권 (residential mortgage-backed securities, RMBS)을 발행했다. 이는 규제 당국이 미국의 서브프라임 모기지 발생 시기에 발행을 금지한 2007년 이후 중국에서 발행된 첫 RMBS다.

지난달 중국은 은행이 공식 허가 절차를 면제해줌으로써 자산담보부증권을 둘러싸고 있는 규제를 더욱 완화했다.

중국은행업감독관리위원회의 허가를 받고 나면 은행들은 담보화 상품을 발행할 수 있다. 5월 10일 중국 인민은행은 기준치를 25포인트 낮춘 5.1%로 만들었는데, 이는 지난 6개월 동안 세 번째 감축이다. 중앙은행은 낮아진 금리가 은행 대출을 더 활발하게 만들기를 바라고 있다.

중국 초상증권과 청신(誠信) 신용평가사에 따르면 중국 정권이 2015년 후반까지상업용부동산담보증권(commercial mortgage-backed security, CMBS)의 발행을 허가해 규제를 더욱 완화시킬 가능성이 크다.

RMBS 및 CMBS의 증권화는 빚더미에 앉아 있는 은행들이 대차대조표의 크기를 줄일 수 있도록 도울 것이다. 이 둘은 상당히 정교한 도구들이자 주로 기업 투자자들을 대상으로 한다.

새로운 상품의 등장

소매 투자자들에게 공개된 리츠는 개발자들에게 새로운 자금을 제공할 것이다. 베이징 기반 금융 뉴스 웹사이트인 차이신(Caixin)에 의하면 지난 12월 열린 한 회담에서 중국 트랜스 유니언 부동산 상공 회의소(China Trans Union Real Estate Chamber of Commerce)의 NieMeisheng 소장은 “상업 부동산 시장의 철회 메커니즘은 매우 필수적이며, 개인적인 생각으로는 리츠가 예상되며 2020년까지는 이뤄지지 않을 것이다”고 말했다.

지난 4월 중국의 가장 큰 국내 중개 업체인 중신증권(CITIC Securities)은 선전 증권거래소에 기업 투자자들을 위한 부동산 투자 신탁을 시작했다. 이는 중신증권이 베이징과 신진에 보유하고 있는 두 개의 부동산에서 나오는 임대료를 제공했다.

중국 억만장자인 왕지앙린이 관리하는 개발사인 다롄 완다 그룹(Dalian Wanda Group)은 자사의 완다 플라자 쇼핑몰 재정 지원을 위해 레이츠와 비슷한 형태의 자산관리 상품을 출시했다.

완다가 총력을 기울여 홍보할 이 상품은 6%의 연수익을 낼 전망이다.
시장은 리츠를 동경하겠지만 아직 많은 법과 세금 문제가 남아있다. 리츠에는 투자자 수준의 세금이 부여되지만 상대적으로 높은 중국의 부동산 세율이 투자자들의 세금 공제 후의 수익을 악화시킬 수 있다.

딜로이트차이나의 세금 담당 및 부동산 펀드 전문가인 올리버프랜스워스는 “리츠로 자산을 이동시키려고 계획 중인 중국 개발사들이 양도 차익에 대한 기업 소득세, 영업세, 토지 가치 증가세, 인지세 등의 복잡한 세금 문제를 해결해야 하며, 리츠에는 취득세가 부과될 수도 있다”고 밝혔다.

하지만 피치레이팅스(Fitch Ratings)는 규제가 완화된다 하더라도 그다지 매력적이지 않은 수준의 수익으로 인해 중국의 리츠가 단기간 내에 크게 증가할 가능성은 작다고 전했다.

피치레이팅스는 2014년 11월 23일 발표한 연구 기록을 통해 “중국 투자 부동산 다수가 품질이 떨어지며 4% 보다 낮은 임대 수익률을 가지고 있다. 이는 6%가 넘는 높은 국내 차입 비용으로 인해 상쇄될 것이며 리츠 투자자들에게 매우 적은 이윤만을 남길 것이다”라고 밝혔다. 이러한 환경에서 리츠가 가치 상승으로 인한 순이익을 얻는 방법이 될 것인지 주목된다.

추천